NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ZAKUPIE DZIAŁKI?

Zakup działki wiąże się z wydatkiem sporej sumy pieniędzy. Minimalizacja ryzyka związanego z tą transakcją odnosi się przede wszystkim do analizy stanu prawnego nieruchomości. Na nic bowiem atrakcyjna lokalizacja, jeżeli pełne wykorzystanie potencjału działki okaże się niemożliwe. Zanim zatem udasz się do notariusza i zanim uwierzysz w melodyjne słowa pośrednika, przeczytaj ten wpis.

Bezpieczny zakup nieruchomości - czyli na co uważać?

W pierwszej kolejności proponuję ustalić numer księgi wieczystej nieruchomości, a następnie sprawdzić jej aktualną treść. Można to zrobić drogą elektroniczną, za pośrednictwem systemu udostępnionego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości ( tutaj ). Księga wieczysta składa się z działów, w których uporządkowane są dane na temat nieruchomości. Kluczowe informacje łatwo ustalić samodzielnie:

Dział I-O zawiera oznaczenie nieruchomości, czyli ogólne informacje na temat działki. Znajduje się w nim m.in. jej numer i identyfikator, obręb ewidencyjny, położenie, powierzchnia oraz informacja o ustalonym sposobie korzystania z niej.

Dział I-SP zawiera spis praw związanych z własnością. Znajduje się w nim informacja o prawie lub prawach, które przysługują właścicielowi. Najczęściej będą to służebności oraz uprawnienia do korzystania z infrastruktury znajdującej się na działkach sąsiednich. Jeżeli działka jest w użytkowaniu wieczystym , znajdą się w nim informacje na temat treści tego prawa.

Dział II zawiera informacje o właścicielu bądź właścicielach nieruchomości oraz ich udziałach w prawie własności.

Dział III zawiera informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach. Jest to bardzo ważny dział księgi wieczystej, zwłaszcza przy analizie stanu prawnego nieruchomości. Znajdziemy w nim wszelkie informacje dotyczące praw osób trzecich, ograniczających swobodę korzystania z nieruchomości. Treść wpisów w tym dziale może być bardzo zróżnicowana. Najczęściej będą to informacje dotyczące służebności gruntowych lub służebności przesyłu oraz informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości.

Dział IV zawiera informację o hipotekach ustanowionych na nieruchomości. Mogą to być hipoteki umowne lub hipoteki przymusowe. Niekiedy będą widniały jeszcze wpisy o hipotekach kaucyjnych, które można było ustanawiać w poprzednim stanie prawnym.

Analizując treść księgi wieczystej należy sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela działki rzeczywiście nim jest oraz czy jest ona jedynym właścicielem, czy też jest kilku współwłaścicieli. Dalej, należy sprawdzić, czy informacje udzielone przez właściciela o działce są zgodne z danymi zawartymi w księdze wieczystej. Ewentualne rozbieżności należy bezwzględnie wyjaśnić, a w przypadku, gdy rzeczywisty stan prawny będzie różnił się od stanu prawnego zawartego w księdze wieczystej, należy sprostować treść księgi. Jeżeli nieruchomość jest obciążona służebnością gruntową, warto sprawdzić w jaki sposób służebność ta jest przez uprawnionego wykonywana.

Co do zasady, w przypadku wpisu w Dziale III księgi wieczystej o prowadzonej egzekucji z nieruchomości, odradzam jej zakupu. Powyższy wpis nie oznacza, że nie można w sposób bezpieczny nabyć nieruchomości, jednak wymaga to podjęcia szeregu czynności poprzedzających zakup, w tym m.in. wypracowania kompromisu pomiędzy wierzycielem sprzedawcy, sprzedawcą i komornikiem, a także sformułowania umowy sprzedaży w sposób zapewniający bezpieczeństwo transakcji. Dokładny sposób postępowania w tym zakresie opiszę w przypadku zainteresowania Czytelników wskazanym tematem.

Co do zasady, odradzam również zakupu działki w przypadku obciążenia jej hipoteką. Podobnie jak w przypadku wzmianki o prowadzonej egzekucji, można doprowadzić do jej wykreślenia (nota bene łatwiej nawet niż zmiankę w Dziale III), jednak ponownie będzie się to wiązało z koniecznością podjęcia kilku czynności poprzedzających zawarcie umowy, zwłaszcza wobec wierzyciela hipotecznego.

Po analizie treści księgi wieczystej działki, dobrze jest sprawdzić, w jaki sposób można do niej dojechać z drogi publicznej. Nieruchomość może posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej ( zjazd z działki bezpośrednio na drogę publiczną ) lub pośredni dostęp do drogi publicznej ( zjazd z działki do drogi publicznej za pośrednictwem innej działki ). W każdym razie dostęp ten musi być zarówno faktyczny  ( do działki można bez przeszkód dojechać ), jak i prawny ( stan ten jest uregulowany prawnie ).

Przez transakcją warto poprosić sprzedawcę o przedstawienie przez niego aktualnych zaświadczeń o braku zaległości publicznoprawnych, w szczególności wobec gminy, Urzędu Skarbowego, ZUS’u lub KRUS’u. Jeżeli jest kilku współwłaścicieli nieruchomości, takie zaświadczenia powinien przedłożyć każdy z nich. Powyższa informacja jest szczególnie istotna z punktu widzenia możliwości dokonania wpisu hipoteki przymusowej na przedmiotowej działce, nawet po jej zakupie.

Przed zakupem nabywca powinien zainteresować się również warunkami zabudowy na danej działce. Może je określać albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy. Z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego można zapoznać się w Urzędzie Gminy lub za pośrednictwem strony internetowej gminy - jeżeli jest w ten sposób udostępniany. Decyzję o warunkach zabudowy posiada właściciel nieruchomości.

Z punktu widzenia bezpiecznego zakupu nieruchomości powyższe informacje mają w mojej opinii charakter kluczowy. Przed zawarciem umowy sprzedaży, warto jednak pozyskać o danej działce jak najwięcej informacji, możliwie z różnych źródeł. Dobrze jest poznać bliżej okolicę działki, planowane wokół inwestycje, porozmawiać z sąsiadami, zorientować się w możliwości przyłączenia mediów do działki lub ich ewentualnego poprowadzenia w terenie.